房子要給子女？用贈與方式稅金可能高達百萬！
最近收到不少長輩詢問，想把名下的房子提早給子女，理由有很多：怕年老後心有餘力而不足，也擔心財產未能按照自己意願分配。
說真的，這議題非常重要！因為房產一移轉，稅金差個幾百萬是常有的事。
很多人以為提早贈與就能省下遺產稅，卻沒注意到未來孩子可能會面臨更高的稅負。
此篇就來帶大家解析房產移轉的方式，究竟什麼方法比較適合你。
先了解什麼是「贈與」
簡單說，你把自己的財產無償給別人，這就叫做贈與。
雖然是送東西給別人，但在台灣，這種行為是有法律規範的喔！
就算是送名畫或跑車，只要價值超過贈與免稅額，都一樣要課稅的。
👉每個人每年可以免稅贈與 244 萬元（111 年以後的標準）
超過這個金額，就要課「贈與稅」，而且稅率會依金額增加。
房子用贈與的方式，可以快速達到移轉目的
贈與房子除了可以快速移轉之外，還能指定給想要的人，這個也是大多數人會選擇的原因。一般去問代書，他們通常會建議用逐年贈與持份的方式，意思是把房子切割成每年244萬內的持份，每年辦理贈與。
下面替大家拆解為什麼贈與能夠快速移轉：
「我如果要把一間市價 2,000 萬的房子贈與給孩子，
要花多少時間轉呢？」
看起來好像 2,000 萬 ÷ 244 萬 ≒ 8.2 年，要分 9 年對吧？
答案是：不用這麼久。
因為在稅務規則裡，房子的價值不是照市價算，而是用政府的標準來估算
也就是「 土地公告現值 + 房屋評定現值」。
這邊簡單講就是官方認定的價值，這個價值通常會比實際市價低很多。一般來說，可以先抓大約是市價的 1/3 左右，如果想知道房子的公告現值，也可以請專業人士幫你看。
2000萬的房子要花幾年時間贈與呢？
一間市價 2,000 萬的房子
假設公告現值約為 666 萬元（市價 ÷ 3）
666 萬 ÷ 每年免稅額 244 萬 ≒ 2.72 年
意思是約 3 年內就能完成整間房的贈與
♦ 更聰明的是，還可以夫妻兩人一起贈與，在同一年度兩人可以分別贈與244萬的額度，可以更縮短贈與時間：
每年有 244 萬 × 2 = 488 萬的額度
666 萬 ÷ 488 萬 ≒ 1.36 年
意思是大約 2 年就完成贈與
小撇步：如果在年末跟年初贈與，還可把贈與時間縮短到1年
2000萬的房子花不到1年時間就成功移轉，雖然好像非常划算
但你知道嗎？看似省了贈與稅跟遺產稅，實則掉入另個稅目陷阱…
看似划算，卻可能在房地合一稅上吃了虧
為什麼這麼說呢？
首先如果未來小孩要賣房子時，就要繳納房地合一稅！
房地合一稅是政府針對賣房子或土地時，就屋主獲利的部分課徵的交易稅。
簡單來說，只要你賣房子賺了錢，就要繳稅給政府。
房地合一稅 =（成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額）＊稅率
相關費用跟土地漲價總數額會因地點而有差別，金額非主要探討，這邊先暫時計為0
稅率依照持有期間適用不同的稅率：
舉例來說👉 假設孩子以2000萬的市價出售房子，並且在兩年內就出售。
取得成本就不能用當初爸媽買房時的市價，而是以官方認定的價格來算。
即前面提到的「公告現值」（例：666 萬）。
房地合一稅＝（2000萬-666萬）＊45%= 600萬
你沒看錯，要繳的稅就是600萬。
即使放到10年後再賣，用15%稅率計算也要繳高達200萬。
當然，政府還是有開放人道走廊給有自住需求的人，若在2年內一買一賣，或是一賣一買，都可以申請重購退稅，把繳出去的稅金再退回來。
前提是新房市價要比舊房市價高，且符合自用住宅的規定，才能夠全數退還稅金喔！
若孩子一輩子都不賣房，用贈與應該是最適合的選擇吧？
不賣房確實一輩子都繳不到房地合一稅，不過誰能知道未來會發生什麼事呢？
我曾經就遇過，客戶的父母將房子贈與給他，後來因為房子附近被劃為垃圾掩埋場，風一飄來全是惡臭味，最後不得已變賣掉。
也有客戶因急需用錢，只能把父母贈與給他的房子賣掉換成現金，否則他可能連自己一手建立的公司都得收掉了。
所以在一開始轉換時，就先考慮到後代能否彈性使用，也是很重要的！畢竟孩子賣房有時是遇到不得已的狀況，並非是想把家產賣掉拿去揮霍囉。
房產移轉的3種方式
其實不一定。房產移轉還有其他方式可以考慮，例如：
| 方式 | 優點 | 注意事項 |
| 贈與 | 免稅額度內不需繳稅 | 未來賣房稅賦非常高 |
| 買賣 | 取得成本用市價算、稅低 | 需提前規劃資金 |
| 繼承 | 可延後稅金、節稅效果佳 | 易造成子女互相爭產 |
繼承也是一個過戶房子給子女的方式，不過通常都會遇到無法指定給哪個子女的狀況，變成一間房子同時由所有子女繼承。
人多意見就多，現在就很多房地有幾10位所有權人，甚至上百位的狀況都有，這都是由於多數人意見無法統一，只好爸爸繼承來的房子再傳給下一代兒女們，於是一塊地就同時有上百位地主了。
用買賣方式移轉房產
目前買賣受到許多人親睞，既可以選擇房子要過戶給誰，也不需擔心繳納高額稅賦。
常見做法有兩種：
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方式一：子女貸款買房，父母贈與頭期款
子女向銀行貸款購買父母名下的房產，父母僅需贈與頭期款即可過戶。不過子女須具備足夠的財力，並提供銀行可接受的還款能力證明，否則無法申請貸款。此方式也要避免觸及「假買賣、真贈與」的法律風險。 -
方式二：逐年贈與現金，最後全額現金購屋
父母可透過每年免稅額，逐年贈與現金給子女，等金額累積足夠後，再讓子女用現金購買房子。但若房價較高，需長時間贈與，且現金轉給子女後的用途也難以掌控。
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還能多一筆退休金給父母，子女不需繳到房貸，父母也能透過規劃好好退休。
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